Prémiové komerční budovy v regionech? Nový nemovitostní fond Max Realitní ukazuje, že je to správná cesta. Přidává navíc dva pražské realitní klenoty

Odpovědí jsou nemovitostní podílové fondy. Těch je na tuzemském trhu lehce přes 40, takže je rozhodně z čeho vybírat. Všechny fondy si můžete prohlédnout na našem webovém přehledu nemovitostních fondů. Přibližně polovina je určena drobným investorům a investovat se dá již od stokorun. Druhá polovina jsou takzvané FKI fondy, tedy fondy kvalifikovaných investorů, kde je minimální částkou k investici jeden milion korun.

Tyto fondy cílí na movitější a zkušenější investory, kteří hledají nadprůměrné zhodnocení kapitálu a zároveň jsou ochotni akceptovat vyšší riziko i nižší likviditu. FKI fondy nepodléhají tak přísné regulaci jako retailové fondy, což jim umožňuje mnohem širší investiční strategii (často investují do developerských projektů, méně likvidních či specializovaných typů nemovitostí) a možnost vyššího úvěrového financování k navyšování výnosu. Díky tomu mohou investorům nabídnout vyšší potenciální výnos, který se obvykle pohybuje v rozmezí 6 až 10 procent ročně. Výnos pochází jak z nájemného generovaného nemovitostmi v portfoliu, tak z růstu jejich tržní hodnoty v čase. Na rozdíl od veřejných fondů ale FKI zpravidla nenabízejí okamžitou likviditu – odkupy podílů bývají omezeny na určité termíny, často čtvrtletně nebo pololetně.

Historicky FKI fondy ty retailové výnosově překonávaly a tak potvrdily svou pověst ač rizikovějšího, tak na druhé straně výnosnějšího typu nemovitostních fondů. Vzhledem k delší prodlevě v oceňování aktiv nejsou ještě úplně všechny loňské výsledky českých FKI fondů známé, nicméně očekávání je někde mezi 6 až 10 procenty výnosu za rok 2024. Historické výnosy, které rozhodně nemají přinášet jasný příslib výnosů budoucích, nýbrž jen nápovědu investorům kam se fondy mohou vydat jsou zobrazeny v grafu níže. Data pocházejí z webu finez.cz.

Na českém trhu s nemovitostmi fondy se v posledních letech objevilo několik nových hráčů, kteří se snaží oslovit investory kombinací atraktivního výnosu s kvalitou svých nemovitostí. Jedním z nich je Max Realitní fond, založený v roce 2023 podnikatelem Richardem Morávkem spolu s dalšími investory včetně Pavla Hubáčka. Fond se profiluje jako konzervativní investiční nástroj zaměřený dominantně na český trh a staví na realitách, které jsou již součástí portfolia skupiny Redstone – etablovaného developera s působností zejména v Olomouckém kraji a dalších regionech.

Základ portfolia tvoří nemovitosti, které v minulosti realizovala právě skupina Redstone, a které mají za sebou řadu let provozu a stabilní návštěvnost. Mezi klíčová aktiva fondu patří Galerie Šantovka a Envelopa Office Center v Olomouci a Palác Pardubice. V roce 2025 však fond akvíroval také dvě pražské prestižní nemovitosti, obchodně-administrativní centra Myslbek a Flora, se kterými má velké plány.

Dohromady fond spravuje portfolio s hodnotou 19,4 miliard korun a přibližně 156 tisíci metry čtverečními pronajímatelných ploch. Čisté obchodní jmění dosahuje 6,4 miliardy. Poměr zadlužení fondu (LTV) je na úrovni 59 %, což odpovídá středně konzervativnímu profilu fondu.

Fond se prezentuje jako produkt pro kvalifikované investory a deklaruje garantovaný výnos ve výši 8,5 % ročně, platný do září 2025. Tato garance je spojena s prioritní investiční akcií (PIA) a podmíněna minimální dobou investice. Fond neúčtuje vstupní poplatky a výstupní poplatek je aplikován pouze při výběru vkladu do jednoho roku od jeho vložení. Z hlediska investiční strategie se Max Realitní fond orientuje především na dlouhodobé držení výnosových nemovitostí s potenciálem organického růstu a aktivní správou.

Nemovitosti v portfoliu fondu kombinují retailové a kancelářské využití, přičemž do budoucna fond zvažuje i vstup do segmentu průmyslových nemovitostí. V současnosti se fond zaměřuje výhradně na Českou republiku, avšak podle vyjádření zakladatelů nevylučuje v budoucnu příležitostné akvizice v zahraničí, pokud budou v souladu s jeho investiční filozofií.

Jedním z rozlišovacích prvků fondu je přímé propojení s developmentem a správou nemovitostí skupiny Redstone. Tato vertikální integrace umožňuje fondu mít přímý dohled nad správou a provozem nemovitostí, čímž se snaží zajišťovat stabilní výnosy a efektivní využívání prostředků. V praxi to znamená, že asset management i provozní agenda jsou zajišťovány vlastními týmy, což může přispívat k lepší kontrole nákladů a pružnější reakci na změny v tržním prostředí.

Regionální ukotvení fondu je jedním z jeho hlavních atributů. Zatímco většina velkých nemovitostních transakcí a fondových projektů v České republice se soustředí na Prahu, Max Realitní fond staví svůj byznysplán také na městech krajského významu, kde vidí příležitost pro stabilní výnosy, menší konkurenční tlak a možnost aktivně participovat na rozvoji městské infrastruktury. Například v případě Galerie Šantovka v Olomouci nebo Paláce Pardubice nejde jen o klasické nákupní zóny, ale o dlouhodobě integrované části městského prostoru s komunitním významem.

Z pohledu investora je fond zajímavý zejména pro ty, kteří hledají kombinaci konzervativní správy, konkrétních aktiv s veřejně dohledatelnou výkonností a přímého vztahu k regionální ekonomice. Výnosová očekávání jsou nadprůměrná v porovnání s jinými realitními fondy v ČR, zároveň však nejsou podložena historickým track recordem fondu samotného, který byl založen teprve nedávno. Investoři by tedy měli pečlivě zvážit veškerá rizika pojící se s novým fondem na trhu, v případě Max Realitního je však výrazně mitiguje fakt, že za ním stojí dvě obrovské finanční skupiny s několika desítkami let reputace.