Nemovitost ve společném jmění manželů: Jak výhodně danit příjem z nájmu?
Investice do nemovitosti je velmi oblíbená, výhodou je i příznivé zdanění. Jak však mají daňově postupovat manželé, kteří pronajímají nemovitost ve společném jmění manželů? Na co si dát pozor, aby nebylo zdanění zbytečně vyšší?
Pravidelný měsíční příjem formou nájmu je velmi pozitivní, není samozřejmě bez starostí, základem je výběr spolehlivého a solidního nájemce. Samotné inkaso nájemného přináší dvě významné výhody: odolnost vůči inflaci a nižší zdanění než je tomu u příjmů ze zaměstnání nebo z podnikání. Z příjmů z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu se totiž neplatí sociální a zdravotní pojištění. Dani z příjmu však nájemné podléhá.
Nutnost podání daňového přiznání
Pokud má zaměstnanec jiné zdanitelné příjmy (dle § 7 až § 10 zákona o dani z příjmu) vyšší než 20 tisíc korun, tak nemůže požádat svého zaměstnavatele o roční zúčtování daně a musí si sám podat daňové přiznání. Roční nájemné je zpravidla vyšší než tento limit, takže ani zaměstnanci s příjmem z nájmu se nevyhnou podání daňového přiznání.
Skutečné výdaje nebo výdajový paušál?
Pro stanovení daňového základu dle § 9 zákona o dani z příjmu je možné použít skutečné výdaje nebo lze uplatnit 30procentní výdajový paušál. Maximálně přitom může činit částka výdajů při využití ročního výdajového paušálu 600 tisíc korun. Při pronájmu bytu jsou skutečné výdaje většinou nižší než výdaje stanovené paušálem, takže paušál přináší zajímavou daňovou úsporu.
Kalkulačka zdanění nájemného
V přiložené tabulce máme pro názornost spočteno celkové zdanění z nájmu nemovitosti, pokud roční nájemné činí 200 tisíc korun a skutečné výdaje 20 tisíc korun. Výdaje stanovené výdajovým paušálem jsou vyšší, proto se stanoví výdaje paušálem. Počítáme, že veškeré daňové slevy a daňové odpočty jsou v plném rozsahu vyčerpány pro zdanitelné příjmy ze zaměstnání.
| Výpočet | Částka |
| Roční příjem | 200 000 Kč |
| Skutečné výdaje | 20 000 Kč |
| Skutečný hrubý zisk | 180 000 Kč (200 000 - 20 000) |
| Výdaje stanovené paušálem | 60 000 Kč (200 000 x 30 %) |
| Daňový základ | 140 000 Kč (200 000 - 60 000) |
| Daň z příjmu | 21 000 Kč (140 000 x 15 %) |
| Efektivní zdanění | 11,7 % (21 000: 180 000) |
Nemovitost ve společném jmění manželů
V případě, že manželům plyne nájemné z nemovitosti ve společném jmění manželů, tak se tyto příjmy dle § 9, odstavce 2) zákona o dani z příjmu zdaňují jen u jednoho z nich.
Žádné zdanitelné příjmy
Každý daňový poplatník má minimálně nárok na slevu na poplatníka ve výši 30 840 korun. Z důvodu čerpání slevy na poplatníka je roční daň z příjmu fyzických osob nulová až do daňového základu ve výši 205 600 korun. Jestliže jeden z manželů nemá vlastní zdanitelné příjmy ze zaměstnání nebo daňový základ ze samostatné výdělečné činnosti vyšší než 205 600 korun, tak by měl příjem z nájmu zdaňovat právě on. Tento postup přinese rodině daňovou úsporu.
Kdy nemá jeden z manželů zdanitelné příjmy?
V praxi nemá jeden z manželů vlastní zdanitelný příjem nebo velmi nízký zejména v těchto případech: čerpal rodičovský příspěvek, byl po část roku nezaměstnaný nebo pobírá pouze invalidní důchod. V případě, že má jeden z manželů nárok i na daňové odpočty či jiné daňové slevy, tak je limit pro neplacení daně z příjmu fyzických osob vyšší.
Daňová úspora může být značná
V tabulce výše jsme si vypočítali, že u ročního příjmy z nájmu ve výši 200 tisíc korun činí daň z příjmu 21 tisíc korun. Když by však tento příjem zahrnula do daňového přiznání manželka, která po celý rok 2024 pobírala pouze rodičovský příspěvek, tak by z tohoto příjmu z nájmu neplatila žádnou daň z příjmu a efektivní rodinné zdanění nájemného by bylo nulové.
Manželé tak mohou v některých případech výběrem, kdo z nich bude zdaňovat příjem z nájmu, značně snížit svoji roční daňovou povinnost. K daňové úspoře však dochází pouze za předpokladu, že jeden z manželů nemá dostatečné vlastní příjmy k uplatnění všech daňových slev a daňových odpočtů, na které má nárok.
VIDEO: Pokud chcete stavět, jděte na úřad až v lednu. V červenci zavládne chaos, říká Landová z Hospodářské komory v pořadu FLOW
